见习记者 袁传玺

4月19日，宁夏中亿基业控股有限公司（下称“中亿基业”）向港交所递交了招股书。房企否冲此前的中亿2021年5月11日，公司首次曾向港交所递表，基业击成这是度赴第二次递表。

营收高度依赖物业板块

中亿基业现主要业务集中在物业开发及销售方面。港上功据招股书显示，市背中亿基业在2021年营收达到129.45亿元，靠万科其中物业开发及销售、宁夏物业租赁服务和管理咨询及其他服务营收分别为收128.84亿元、房企否冲3377万元和2777.6万元，中亿分别占总营收的基业击成99.5%、0.3%和0.2%；

而在其贡献主要营收的度赴物业开发及销售板块中，住宅板块营收117亿元，港上功占总营收的市背90.3%；商业和停车场分别为5亿元和6.84亿元，占总营收的3.9%和5.3%。

具体来看，截至2022年1月31日，中亿基业有39个处在不同开发阶段的物业项目，应占总建筑面积为718.41万平方米，其中33个项目由其单独或与万科集团共同开发，6个项目由联营公司开发。

由此不难看出，中亿基业主要业务依赖在物业开发及销售中的住宅板块中。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《证券日报》记者表示，中亿基业的营收对物业板块的依赖度较高，加之区域布局集中，收益的稳定性不高，特别是在区域市场行情波动下，企业的营收亦受影响，这也是中亿基业发展所面临的问题之一。

据招股书显示，中亿基业在2019年、2020年和2021年，营收分别为21.25亿元、56.36亿元和129.45亿元，复合年增长率高达146.8%。

支撑其年复合高增长背后，主要是与万科集团的合作企业中房万科实业贡献了越来越多的营收增长。2019年、2020年和2021年，中房万科实业贡献的总营收分别为0元、12.09亿元和79.72亿元，分别占2019年-2021年，三年总营收的0%、21.5%和61.6%。

并且，中房万科实业在2020年和2021年毛利润分别为1.28亿元和15.79亿元，同比增长高达1133.59%，分别占总毛利润的7.39%和50.02%。

由此可见，随着与万科集团合作的加深，中亿基业的盈利规模正在不断扩大。

背靠地产龙头万科

同策研究院资深分析师肖云祥表示，这类区域性深耕的中小房企拥有其自身优势，如地方资源、客户关系等。这些都是外来企业无法短时间内做到的，因此在很多企业进入一些新的区域时会选择与当地的开发商进行合作，在优势资源、能力上进行互补。

但从招股书上看，虽然营收在大幅增加，但毛利率下降值得关注。在2020年和2021年，中房万科实业实现毛利率为10.6%和19.8%，由中亿基业开发的项目毛利率为35.9%和32.1%。

并且受中房万科实业营收比重的不断增加，毛利率低的影响，中亿基业的整体毛利率也呈现下滑态势。据招股书显示，其在2019年、2020年和2021年的毛利率分别为38.3%、31.3%和24.5%。

“合作项目毛利率下滑或是由于中亿基业与万科合作开发的项目偏向于中高端群体，开发成本的增加导致利润空间收窄。”梁楠表示，同时，万科的品牌影响力、高知名度以及丰富的地产运营经验，对中亿基业发展有一定帮助。

“一般而言，中小型房企对运营节点要求并不是非常高，一个项目卖多年情况时有发生，因此打折促销的情况并不多，从而保证了盈利能力。”肖云祥表示，但在大型房企开发环节中往往都会有严格的运营节点要求，这就需要打折促销，加快去化。这样的做法虽然会降低盈利能力，但在利润规模上得到体现。

肖云祥表示，资本市场方面，地产板块在去年的持续探底后，近期估值正在修复中。而市场方面，也存在复苏的预期。综合以上因素，房企在此时上市，在满足港交所相关规定的前提下，成功上市的几率会有所提升。

但梁楠表示，当前赴港上市整体门槛较高，难度也相对有所加大，而中亿基业规模并不算大，业绩表现也不是很亮眼。同时，企业主要布局在三、四线城市，区域布局并不具备较大优势，销售方面面临一定压力，资本市场对其认可度相对较弱，能否成功上市？具有一定不确定性。